據報道,近日中共中央、國務院發布《關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》,》提出,我國新建住宅要推廣街區制,原則上不再建設封閉住宅小區。已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開,實現內部道路公共化,解決交通路網布局問題,促進土地節約利用。要樹立“窄馬路、密路網”的城市道路布局理念,建設快速路、主次干路和支路級配合理的道路網系統。與此同時,要強化綠地服務居民日?;疃墓δ?。城市公園原則上要免費向居民開放。中提到了新建住宅要推廣街區制,原則上不再建設封閉住宅小區;已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開,實現內部道路公共化。
一時間,關于拆除小區圍墻成為網上最近熱議的話題,關于近期城市規劃管理意見里面提到今后可能不再封閉建小區,道路將公共化,大家關心這到底跟《物權法》是什么樣的關系?如果真是道路公共化之后,會不會與我們現行的《物權法》相關解釋是相違背的?
關于這些問題涉及的以下法律問題:
1、小區內的公共綠地和道路權屬問題如何解決?
我國現行的《物權法》第七十三條明確規定:“建筑區劃內的道路,屬于業主共有,但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地,屬于業主共有,但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房,屬于業主共有”。
因此,現在的封閉小區內的公共道路、綠地等公共設施,通常均屬于業主共有的。而且,業主們在購買商品房時,房款中也包括了這些公共設施的公攤費用。那么,按照《若干意見》的規定,如果將小區內的公共道路、綠地做為城鎮公共道路或綠地后,是否應當有補償的問題。
同時,我認為對于以后新建小區建設項目,在土地出讓時,就應當根據規劃實行分塊出讓,而非現在的成塊出讓。這樣,小區內的道路、綠地自始就做為公共設施,其權屬也非小區業主共有。業主在購買房屋時,也不必分攤這部分費用。
當然,將來在修訂法律時,對于《物權法》中的用益物權進行完善和調整,對建設用地使用權進行限制,如規定小區內的公共道路等公共設施權屬仍屬于業主,但是明確規定供社會公共使用。
2、管理維護的職責及費用承擔問題
小區內道路及綠地做為公共設施后,關于管理、維護的職責,以及管護的費用承擔,是負責管理小區的物業管理服務企業來做,還是交給市政部門來負責呢?這也將是必須直面的一個問題。我個人認為,權利與義務相一致的原則,如果將小區內的道路做為公共道路,那么管理維護卻讓小區業主承擔,顯然是不合理不公平的。
3、《若干意見》可以直接做為法律法規的依據來實施嗎?
目前,這個意見尚處于黨和國家的政策層面,國家政策上升為法律,還需要由立法機關也就是全國人大及全國人大常委會來進行制訂、修改法律。

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